“保利地产不焦虑：重利润轻收入 谨慎拿地握紧现金流”

保利地产( 15.86 -0.19%，诊断股)日前公布了2019年年报。 数据显示，企业2019年实现营业收入2359.34亿元，同比增长21.29%。 实现净利润279亿5900万元，比去年同期增长47.9%。 2019年收入增长率比去年略有放缓，但归母净利润增速加快，创近10年来新高。

保利地产2019年实现合同销售额4618亿元，同比增长约14.09%，居领域第五位。 企业在2019年谨慎拿地，新容积率面积明显小于年。

企业计划每10股发放现金红利8.2元(含税)，累计发放现金约97.85亿元，占同期净利润的35%。

收益增速缓和收益增速

年报数据显示，保利地产2019年返母净利润增速快于收入增速。 历史数据显示，保利房地产2019年营收增速较年缓慢时，归母净利润增速明显快于后者。

图1:-2019年保利地产营业收入、归母净利润及增速

研究表明，毛利率提高、销售费用增长放缓、财务费用减少及投资利润增长等是保利房地产2019年利润增长相对较快的重要原因。

数据显示，保利地产2019年毛利率为34.97%，比上年上升2.48个百分点，其中房地产结转毛利率上升2.69个百分点达到35.38%。 企业表示，这首先要归功于结转项目的价格上涨和运营管理能力的提高。

费用端，保利地产2019年销售费用发生66.81亿元，同比增长13%，增长率明显小于同期营业收入增长，小于年销售费用增长率52.25%。 企业2019年发生的财务费用为25.82亿元，比上年减少0.11%。

保利地产2019年投资利润37.02亿元，同比增长37.62%，首要来自联营公司和合营企业的投资利润。 此外，公允价值变动收益的增加、资产减值损失的减少等也为保利地产增加了部分利润做出了贡献。

年销售额4618亿元，与领域前四的房企差距较大

保利地产2019年实现合同销售4618亿元。 据第三方研究机构克尔利统计，企业当年的销售额仅次于碧桂园、万科、中国恒大和融创中国，居领域第五位。 虽然同期销售额比排名第四的融创少了近千亿元，但必须注意的是，房企“老大哥”保利与排名前四的房企的距离越来越大。

图2:-2019年保利地产合同销售额与去年同期相比增速

从销售增速来看，保利地产2019年合同销售额同比增长约14.09%，比年和年略有放缓，近5年仅高于年。 这可能与房地产领域整体增长放缓有关。 国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售金额为15.97万亿元，同比增长6.5%，增幅下降0.8个百分点。

由于房地产公司销售到结算之间存在一定的时间差，保利房地产2019年销售增速的放缓可能会影响企业未来的盈利增速。

年来，受新冠肺炎疫情的影响，房地产公司的施工销售受到一定程度的冲击。 保利地产年1-3月实现合同金额710.21亿元，同比减少35.24%。 合同面积同比减少29.97%，达到490.24万平方米。

土壤储存环比下降，土地变得慎重

2019年，保利地产通过申办、旧改、产业拓展及并购等多种玩法增加土地储备。 数据显示，企业2019年开展项目127个，新增容积率面积2680万平方米。 与2019年合同销售面积3123.12万平方米相比，保利地产2019年拿地较为谨慎。 这也为这几年的用地数据所证实。

公开数据显示，保利地产年和年分别新增容积率面积4520万平方米和3116万平方米，均明显大于2019年。

图3:-2019年保利地产新容积率面积

保利地产2019年新项目开展价格为1555亿元，平均楼宇地价为5802元/平方米。 平均楼面地价较年的6186元/平方米明显下降。

截至2019年底，保利地产拥有建设面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米。

净债权率下降债务压力小

保利地产截至2019年底的资产负债率为77.79%，比年初下降0.18个百分点。 净负债率为56.91%，比上年下降23.64个百分点，持续着去年以来的下降趋势。

图4:-2019年保利地产净负债率

保利地产2019年经营活动产生的现金流净额约为391.55亿元，同比增长229.22%。 研究表明，销售回收资金的增加可能是重要的原因。 数据显示，企业报告期内销售回收资金超过4300亿元，回收率为93%，高于年回收率88%。

报表期末，保利地产账面利息负债额为2700.49亿元，利息负债综合价格约为4.95%； 货币1394.19亿元约为短期贷款和一年内到期债务的2.1倍，短期贷款压力较小。

年以来，保利地产完成了两期可持续中期票据和一期企业债的发行。 其中，2期永久中票发行量9亿元、15亿元，期限均为3+n年，票面利率分别为3.39% (发行日1年shibor+0.6300% )和3.07%。 企业债务发行额为20亿元，票面利率为3%。

每股红利0.82元红利的比例预计将持续上升

保利地产计划在2019年底前以企业总股本为基数，每10股现金分红8.2元(含税)。 以保利地产4月22日收盘价15.95元/股估算，分红率超过5%。

图5:-2019年保利地产红利额与归母净利润占比

保利地产通过此次分红累计派发现金约97.85亿元，占同期净利润的35%。 相对于年和年的分红数据，保利地产2019年的分红比例持续上升。