“商铺投资转化率 商铺值不值得买”

店铺投资转化率，租赁投资转化率每月支付租金价格收益12/购房款

例分解: 2008年12月底，周先生在翠苑社区购买了街头小店。 面积约40平方米，价格约160万元。 目前，周同店月租350元/平方米左右。 也就是说，周先生每月能收到14000元。 那么，他的投资回报会怎么样呢？ 让我们来计算一下房租收益率=14000*12/1600000=10.5

注释:该方法计算简单，一次性非重复支付分解更准确。 但是，由于只考虑租金和房价，其适用范围相对有限，不适合贷款买房的收益率。 对租金的税后利润:(租金-贷款每月支付) 12 (住房公积金抵押期的第一阶段) 。 经计算，专卖店投资转化率为5.76%

评论:该计算方法的优点:前期考虑租金、价格和第一投资，比租金收益分解法的适用范围更广，可以估算资金回收期的缺点:前期不考虑其他投入和资金的时间效应。 不能进行处理多项投资的现金分解研究问题。 另外，由于其固有的片面性，不能成为理想的投资分解工具。 我想知道越来越多的人可以看到资产收益率

“一敷养三代”是老百姓，是中国过去几十年大家都知道的投资理念。 很多人认为商店的房租很贵。 投资一家商店，你就可以躺着数钱。 有些商店甚至将其视为男性家庭的结婚门槛和保障。 因此，商店的价格一时在民间上涨。 特别是在三四线的小城市，对商店的投资似乎很疯狂。

前段时间邀请我去呼和浩特， 去内蒙古出差，参观开发了由写字楼、公寓、商店组成的商业综合体的朋友开发的房地产。 说实话，总结一下，在位置上，开发商可以把越来越多的钱卖给店里，他们的公寓类型很曲折。 大部分不符合规定。

最重要的是，业务没有合理的计划，很混乱。 一个小区应该有超市、理发店、药店、洗衣店等，这个地方旁边有十几家餐厅和硬件、瓷砖、厕所。

令人惊讶的是，商店一开门就卖完了。 朋友小声说，买家基本上是周边县的“有钱人”，也有人买了三四套。 根据投资转化率，目前该地区80平方米商铺售价140万，租金每月5000元，回收价格(不考虑通货膨胀)需要23年，确实是劣质投资产品。 但是，不去结算的人和听开发者的话，继续梦想着赚钱的人在增加。 那么，店铺不应该投资，应该怎么投资？ 其次，根据上个例子，子木将分解店铺投资的这些东西，接下来与你分享。

这个时间点大致可以分为五年前和五年左右。 从此，店铺的投资价值对住宅来说，遭遇滑铁卢，大转弯“一店三代”180度，成为“三代一店”。 为什么？

第一，互联网的兴起。 举个上面的例子，我去呼和浩特看朋友的房产。 我用手机开了美团，把距离设定得很近。 很明显，这个社区的公寓里有美甲、足疗、迷你酒吧、桌游、棋牌等各种各样的店。 数量远远多于楼下的商户。

这些网店开设在公寓里，比下面的商家租金便宜得多，而且隐私安静，市场比小商家好一些。 这些网店会大大失去底层商家的生意，造成店铺租金的压力，自然租金的收益率会下降。

很明显，10年前的投资店，赚了很多钱，每年赚8%左右的房租，12年几乎无法收回本金。 但是，这几年数据持续下降，大部分店铺的退货率为2%-5%，高出6%以上。 把资金搁置了二十多年。

其次是交易价格高。二手商店的交易税计算极为复杂。 一般来说，一笔交易要缴纳约20% ~ 30%的总房价税，可以吞噬增值店带来的大部分利润。 而且很多城市的商店贷款限制非常严格，不仅仅是必要的产品。 商社在市场不好的时候还可以卖，但是在商店生意不好的时候完全中了他们的手。

注定了交易税高、杠杆率低、商铺流动性差，开发商向你销售的商铺，至少要提前三年提价空之间。 这家店现在单价6万，三年后可以卖8万美元，所以现在给你的价格大约是8万美元。 另外，好地区的商店开发商一定留在自己手里，很少有机会捡错。 事实表明，近年来人们用脚投票得出了这个结论。 日前，《展望》专栏作家也进行了深入调查，发现中国二三线商业地产库存惊人。

从01年1月到4月，三四线的一部分店铺开始以大面积成为仓库。 因此，如上所述，在投资方面，商店对住宅来说竞争不大。 商店和公寓一样，现在和未来都不是有政策红利的。

唯一的趋势是，在目前的大基调下，“无房炒股”可能会抑制房价，在商家空之间，很多互联网企业开始回到实体，如天猫、京东，带来线下体验型红利，但很小。

在这里，一定有人怀疑“什么事都不是绝对的，现在有高收益的店铺”。 例如，前几天，某学习俱乐部的成员说:“没有住的地方。 只有想投资商铺自营，有朋友才能达到10%的收益率。 有什么方法吗？ ’当然我周围也有很多正面的例子。 因为商店投资也是我日常研究的范畴。 只能说现在和将来都很难在商店投资。

如果房产投资是等级的话，买房子的是中学生，买公寓的是高中生，买写字楼的是本科生，买商店的是研究生，买商店的不是专家。 其他人都是免提的，是专业水平的投资主题素材。

分享一下这几年在店铺投资的经验吧。 首先，商店的投资主要由两部分组成。 一个是房地产涨价，另一个是租金收入。 投机是房地产升值的关键，投资是中长期租金收入的关键。 综上所述，我已经讨论过，在目前的市场环境下，依赖零售房产的增值已经不合适了，所以房产的增值应该是增值，租金的利润应该是主要考虑因素。 有一天，不动产本身的附加值很小，或者不用再增加，租金收入足够家庭日常支出，是家不错的店。

租金收入最终要看供需本身，中心指标是“向店铺的人流”，而不是向一个地区或小区的客流量。 例如，在路边的店里，不是看门口的车流，而是要看你家门口有没有车停着。

比如，很多人被新开发商骗了，买了大商场旁边的商店，说人流特别大。 但是，我觉得人家商场什么都有，为什么在外面要花钱呢？ 毕竟，多个买家签订合同后，知道自己入坑了，他们踏上维权路，接下来是大商场的产权店，只要上市前签订合同，剩下的就是专业企业经营，可以等待分红，这种形式的店都是大坑。

不要因为一两个大人物的推动或高收益的诱惑而随便进入市场。 现在，大部分开发者为了销售而大肆炒作，很多都不现实。 不管是解约还是开发者在过去3、5年停止补助金，大牌都很有可能被撤掉。 而且，请记住，如果和开发者合作，你永远不会受益。

那么什么样的店铺是高质量资产呢？ 重新排列一下吧。

1 .高入住率、高、中、低端社区的基础业务

2 .办公楼楼下的基础工作

3 .新建的商业街商店

其中，贴近大型高端社区，社区人口购买力强，成本自然，决定了该社区商铺租金的上限和未来上涨的潜力。 这个地方开母婴店、宠物店、餐厅、药店是非常好的选择。 这样高质量地区的很多店铺，如果购买时间合适的话，15年就可以回收价格。

二是办公楼楼下的业务。 是办公大楼人口密度很高的运营商。 白领的购买力自然不错。 最重要的是，他们时间紧迫，费用昂贵，注意力高度集中。 特别是在快餐店和超市会得到意想不到的收入。 这是最真实的反馈

在商业街上，建立新的街头小店也很重要，但必须参考商业街这家街头小店未来是否会迅速发展，周围有多少社区，以及商业街上有没有企业品牌的餐厅和电影院。 这些是引起人们流量的重要商业机构。 在这里，我们可以采用前面提到的热图方法，用度娘的热图来检查我们周围的人流。

当然，好的店铺不仅需要注意不动产的类型和位置，也需要注意自己的结构。 例如，可以在空之间自由分割。 立面请宽一点。 门前不能有楼梯。 不能有障碍物或其他障碍物。 门前有通道。 请停车。

简单来说，只有几千家不好的店，只有一家好的店。 在决定投资店铺之前，必须研究生意火爆的店铺，分析他们的特征。 最后，可以看出投资店和创业没有太大区别。 创业不仅需要技术，还需要足够的运气。 大多数人不会尝试。 如果想尝试的话，就把这些详细的研究贯彻下去。 今后无论住宅、公寓、店铺，投资都是技术活动，不是好事，但也不是好事。